Zentraler Einkaufsbereich/Grubenstraße

Zeitliche Abfolge der Planung

15.02.2018

Bürgerbeteiligung innerhalb des Wettbewerbsverfahrens

bis 01.03.2019

Ausstellung der Wettbewerbsergebnisse

14.03.2019

Der Bauausschuss beschließt den ersten Preisträger des Wettbewerbs mit der Realisierung zu beauftragen

12.09.2019

Das Plaungsbüro präsentiert den weiterentwickelten Vorentwurf in der Bauausschusssitzung der Öffentlichkeit. Der Bauausschuss beschließt daraufhin, dass auf Grundlage des vorgelegten Entwurfs weitergeplant werden soll.

12.12.2019

Der Vorentwurf wird vor allem unter den Gesichtspunkten Klimafolgeanpassung und Klimaschutz weiterentwickelt und dem Bauausschuss/der Öffentlichkeit erneut vorgelegt. Es sollen noch mehr Baumstandorte eingeplant werden.

13.02.2020

Der überarbeitete Vorentwurf wird durch den Bauausschuss beschlossen.

12.03.2020-09.04.2020

Auf Grundlage des Beschlusses wird eine Veranstaltung für die Bürgerbeteiligung vorbereitet, welche am 12.03.2020 stattfinden soll. Da diese aufgrund der Corona-Pandemie ausfallen muss, werden alle Vorentwurfsunterlagen online unter www.moelln.de zur Verfügung gestellt. Der Entwurf wird im Stadthaus ausgehängt und kann am Tag der geplanten Veranstaltung im Stadthaus eingesehen werden. Stellungnahmen können bis zum 09.04.2020 schriftlich eingereicht werden.

06.06.2020

Die Verschiebung der Baumaßnahmen auf 2022 wird beschlossen, da die Einzelhändler durch die Coronamaßnahmen 2020 sehr stark belastet sind und eine mehrjährige Umbaumaßnahme wirtschaftlich nicht überstehen würden.

29.10.2020

Die Entwurfsplanung wird im Bauausschuss vorgestellt.

19.11.2020

Der Bauausschuss beschließt die vorliegende Entwurfsplanung. Im Anschluss daran wird erneut eine Online-Beteiligung durchgeführt.

17.11.2021

Die Planungsfortschritte im Rahmen der Ausführungsplanung werden auf der Einwohnerversammlung vorgestellt. Außerdem gibt es eine Präsentation zum Thema "Verkehr während der Bauphase".

 

Weiterhin ist ein Baustellenmanagement geplant, welches u.a. die Einzelhändler während der Bauarbeiten unterstützen soll.

Informationen zur Planung

Die Hauptstraße stellt eine der wichtigsten Verbindungen zwischen dem nahe gelegenen Hauptbahnhof, dem ZOB und der Sankt Nikolai Kirche im historischen Zentrum der Stadt Mölln dar. Die Sichtbarmachung der historischen Raumfolgen, insbesondere im mittleren Teil der Hauptstraße, macht die historisch begründete Engstelle wahrnehmbar und zeigt den historischen Verlauf der inneren und äußeren Toranlage der ehemaligen Wallanlage der Altstadt. Die Hauptstraße wandelt sich vom zerschnittenen Straßenraum zu einem großzügig gestalteten zusammenhängenden Stadtraum mit belebten Rändern und hoher Aufenthaltsqualität. Eine einheitliche Materialität aus historischem Natursteinpflaster mit gesägter Oberfläche von Fassade zu Fassade definiert den Raum als Ganzes. Die Wasserlage der Altstadt wird durch gezielt platzierte Wasserobjekte hervorgehoben und stärkt die Verbindung zwischen dem Stadtsee und dem Wallgraben.
 

Zentraler Einkaufsbereich/Grubenstraße Entwurfsplanung

Der nordöstliche, breitere Teil der Hauptstraße – historisch gesehen der innerhalb der Stadtmauern gelegene Abschnitt – bekommt ein urbanes Erscheinungsbild bei dem der Stadtraum gänzlich durch die vorhandenen Fassaden definiert wird.
Gesägtes Kopfsteinpflaster fasst den Raum großzügig als Einheit zusammen und erzeugt in Farbigkeit und Oberflächenbeschaffenheit ein homogenes Stadtbild dieses historischen Raumes. Das Großsteinpflaster wird dort, wo es im Bestand vorhanden ist, ausgebaut und mit gut begehbarer Oberfläche (gesägt und geflammt) wieder eingebaut. Die Oberfläche ist optimal barrierefrei begehbar und mit ausreichender Rutschfestigkeit vorgesehen. Für diejenigen Bereiche, bei denen im Bestand kein Großsteinpflaster vorhanden ist, wird neues Großsteinpflaster verwendet, mit
gleicher Oberfläche. Lineare Sitzobjekte aus poliertem Naturstein mit Sitzauflagen und Rückenlehnen bieten Platz zum Verweilen und schaffen Aufenthaltsqualität. Die Sitzobjekte werden ergänzt mit Armlehnen, die das Setzen und Aufstehen für Senioren und bewegungseingeschränkte Besucher erleichtern. Drei dieser linearen Sitzobjekte werden in der Raumabfolge der nordöstlichen Hauptstraße in einer gezielten Setzung verortet. Die Breite der Sitzobjekte ermöglicht ein beidseitiges Sitzen und erhöht die Nutzungsqualität. Durch einen hellen beigefarbigen Granit heben sich die skulpturalen Sitzobjekte optisch vom rötlichen Kopfsteinpflaster ab. Ein Trinkbrunnen und ein Quellstein markieren den Übergang zur Grubenstraße und thematisieren die enge Verknüpfung der Altstadt mit ihrer qualitätvollen Wasserlage. Beide Wasserobjekte werden aus einem hellen, fast weißlich erscheinenden Naturstein mit polierter Oberfläche hergestellt. Integrierte Nebeldüsen beim Quellstein können in Sommermonaten für zusätzliche Anreize sorgen und gleichzeitig das Kleinklima positiv beeinflussen. Eine einheitliche Beleuchtung aus schlichten Mastleuchten fügt sich in die Gesamtgestaltung ein. Eng an den Fassaden stehend nehmen sich diese zugunsten des Gesamtraumes optisch zurück. Durch eine farbige Beschichtung integrieren sich die Mastleuchten in das übergeordnete Farbkonzept und nehmen Bezug auf die Farbigkeit der denkmalgeschützten Fassaden.

Der südwestliche Teil der Hauptstraße – historisch gesehen außerhalb der Stadtmauern gelegene Abschnitt – erhält ein urbanes Erscheinungsbild mit einen maßvoll begrünten Charakter (Bäume). Der historische Dreiecksplatz Bauhof soll wieder erlebbar gemacht werden. Es weren 12 neue Bäume gepflanzt, welche hoch aufgeastet werden und durch das hohe geschnittene Baumdach (Höhe 4,30 m) einen Raum mit einer besonderen Atmosphäre bilden sollen. Unterhalb des Baumdaches befindet sich ein großzügiger quadratischer Platzbereich aus wassergebundener Wegedecke, der gefasst wird durch einen Rahmen aus großformatigen
Natursteinplatten. Neben den vorhandenen Angeboten der lokalen Gastronomie (Bäckerei) befinden sich locker verteilte und zum Teil in Gruppen gestellte, fest montierte Sessel mit Armlehnen – ein Angebot zum Verweilen für alle Altersgruppen.
Richtung Bergstraße erhält der Bauhof einen neuen Großbaum (Gleditsie), der den Raum ‐ analog zur Historie ‐ definiert. In seinem lichten Schatten findet die Bronzefigur `Die Zeitungs‐Leser` von Bildhauer Karlheinz Goetke,
in einem gestalteten Wasserobjekt einen neuen Platz. Ein Sitzrand mit abgerundeten Kanten und vorgelagerte locker verteilte Sitzkissen aus Naturstein bieten Aufenthaltsqualität und die Möglichkeit zum Verweilen. Die Wahl eines hellen creme ‐ farbigen Granites bei Wasserbecken und Sitzkissen mit jeweils polierter hochwertiger Oberfläche unterstützen die einladende und freundliche Atmosphäre der neu geplanten Platzsituation am Bauhof. Analog zum nordöstlichen Teil der Hauptstraße finden Ausstattungselemente wie schlichte Mastleuchten und Fahrradabstellplätze ihren Platz eng an den Randbereichen des Raumes. Die Marktstände des Wochenmarkts sind im Konzept berücksichtigt und können in ihrer Anordnung und Ausrichtung angepasst und optimiert werden.

Im mittleren, schmalen Teil der Haupstraße wird der aktuelle Oberflächenbelag, um ein einheitliches Erscheinungsbild zu erreichen, durch das bereits erwähnte Großsteinpflaster ersetzt.
 

Entwurfsplanung südlicher Teil

Im südlichen verkehrsberuhigten Teil der Hauptstraße, wird die Fahrbahn zugunsten breiterer Fußgängerflächen und Außengastronomie reduziert. Die Materialität der Oberflächen orientiert sich am übergeordneten Gestaltungskonzept mit geschnittenem Naturgroßsteinpflaster für Fahrbahn sowie Fußgängerbereiche. Bordsteineinfassungen aus hellbeigem Natursteinbord markieren den Übergang zur Fahrbahn. Gleichmäßig gesetzte, hochaufgeastete Linden bilden hier eine spannende Raumkomposition. In ihrer Abfolge verdichten sich die Bäume in Richtung des südwestlichen Abschlusses und inszenieren den Eintritt/Eingang in den zentralen neugestalteten Einkaufsbereich der Hauptstraße. Ein zusätzlicher gewachsener Solitärbaum (Gleditsie) mit großzügig dimensionierter runder Baumscheibe markiert bei Haus Nr. 19 den Übergang zum ZOB. Ein weiterer Trinkbrunnen aus hellem Naturstein bietet in unmittelbarer Nähe zusätzliche Aufenthaltsqualität. Vier lineare Sitzobjekte aus Naturstein bieten im verkehrsberuhigten Bereich Platz zum Verweilen für alle Altersgruppen. Im Übergang zum Kreisverkehr wird eine Reihe von Stahlpollern dezent in die Gestaltung integriert.
 

Im Straßenraum sollen Bäume gepflanzt werden, welche zu einer Verbesserung des Mikroklimas beitragen sollen. Sie dienen als Schattenspender, als Windbrecher, als Regenrückhaltung, als Feinstaubfilter und tragen durch ihre Oberflächenverdunstung zur Kühlung des Raumes bei. Baumgruben verbindende Wurzelgräben erhöhen das Substratvolumen. Die Positionierung der Bäume entlang der Hauptstraße erfolgt unter Berücksichtigung des historisch gewachsenen Zentrums mit seinen Räumen und denkmalgeschützten Fassaden.
Ergänzt werden diese Baumreihen im nördlichen Abschnitt der Hauptstraße durch zwei frei gewachsene, hoch aufgeastete Solitärbäume (Gleditsie=Klimabaum). Der erhöhte Kronenansatz erhält die Sichtbarkeit von Werbeinstallationen der ansässigen Gewerbetreibenden.

Mit der Neuplanung des zentralen Einkaufsbereichs bietet sich die Möglichkeit zur barrierefreien Gestaltung des Stadtraums. Ziel ist, die Belange der Sehbehinderten, Blinden und mobilitätseingeschränkten Besucher und Bewohner zu berücksichtigen und gleichzeitig die Vorgaben des Denkmalschutzes zu beachten. Das vorliegende Konzept erfolgte in Abstimmung mit dem Beauftragten für Menschen mit Behinderung der Stadt Mölln. Wie oben erwähnt wird das vorhandene Großsteinpflaster ausgebaut und mit gesägter Oberfläche wieder eingebaut. Die Oberfläche ist optimal barrierefrei begehbar und mit ausreichender Rutschfestigkeit vorgesehen. Die sichere Führung für Schwarzblinde erfolgt über einen 30cm breiten taktilen Streifen, der in der Farbigkeit des gesägten Kleinsteinpflasters in den Belag integriert wird. Die visuelle Führung für Sehschwache und Sehbehinderte erfolgt über einen 40cm breiten, 3cm hohen Bordstein aus Naturstein, der sich durch seine Farbe von der Umgebung entsprechend absetzt und gleichzeitig eine deutlich sichtbare Abgrenzung der Fahrspur darstellt. Die Fußgängerübergänge berücksichtigen sowohl Richtungsfelder zur
Richtungsweisung der Blinden als auch Sperrfelder mit niveaugleichen Übergängen für Rollstuhlfahrer. Durch die niveaugleiche Fortführung der Gehwege auch im Bereich der Einmündungen wird dem Fußgänger wesentlich mehr Raum gewährt. Eine Führung entlang der Hauptstraße ist somit ohne Stolperkanten möglich und erleichtert das Flanieren auch für Passanten mit eingeschränkter Mobilität.
 

Die notwendigen 6m breiten Fahrbahnen integrieren sich in die Gestaltung und sind lediglich durch eine offene Entwässerungsrinne sowie einen 3cm hohen Bordstein definiert. Die Verkehrsströme am Bauhof werden über einen Minikreisverkehr aufgefangen und verteilt. Der südlichste Teil der Hauptstraße bleibt verkehrsberuhigt und ist nur für Lieferverkehr zu bestimmten Tageszeiten anfahrbar. Hier wird die Fahrspur zugunsten der Fußgänger auf 4,75m Breite reduziert. Im Planungsgebiet entlang der Hauptstraße sind insgesamt fünf Stellplätze für
mobilitätseingeschränkte Menschen vorgesehen sowie drei Taxistellplätze und 102 Fahrradstellplätze. Im nördlichen Abschnitt der Hauptstraße befinden sich zwei Bushaltestellen bzw. eine Haltestelle je Fahrtrichtung. Die Bereiche Bushaltestelle und Kreisverkehr werden aufgrund der anzunehmenden Belastung aus Ortbeton hergestellt.
 

Ziel des Entwurfes ist, die besondere Qualität des Raumes in all seinen Fassetten sichtbar und erlebbar zu machen. Der vorliegende Entwurf zur Städtebaulichen Gesamtmaßnahme – Neugestaltung „Zentraler Einkaufsbereich/ Grubenstraße wurde am 19.11.2020 in der Sitzung des Bauausschusses der Stadt Mölln einstimmig beschlossen. Die Präsentation des Entwurfes können Sie sich hier herunterladen:

Baustellenmanagement Zentraler Einkaufsbereich/Grubenstraße

Weitere Informationen zur Neugestaltung des Zentralen Einkaufsbereichs/Grubenstraße, insbesondere zum Thema Baustellenmanagement, finden Sie unter:

www.moelln-buddelt.de

Dort können Sie sich für den Newsletter registrieren und werden so stets über die nächsten Planungsschritte informiert.

Mitfinanzierung von Erschließungsmaßnahmen

Im Rahmen der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen im Fördergebiet „Altstadt“ Mölln werden Maßnahmen aus dem Städtebauförderungsprogramm des Landes Schleswig-Holstein finanziert, dabei sind die Städtebauförderungsmittel jedoch nachrangig einzusetzen.

Beim Ausbau von Straßen und Plätzen werden in der Regel die Anlieger zur Mitfinanzierung durch Zahlung von Erschließungs- oder Ausbaubeiträgen herangezogen. Je nach Art der Maßnahme und Bedeutung der Straße werden dabei 40 – 90 % der Kosten auf die Anlieger umgelegt.

Die Vorschriften über Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge werden innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes jedoch nicht angewendet. Deshalb werden die Anlieger auch nicht zur Zahlung von Beiträgen für die oben aufgeführten Straßenbaumaßnahmen herangezogen.

Eine Kostenbeteiligung der Grundstückseigentümer an den im Rahmen der Sanierung durchgeführten Maßnahmen ist allerdings trotzdem vorgesehen. Diese erfolgt durch den Ausgleichsbetrag.

  • außerhalb Sanierungsgebiet:

Ausbaubeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG SH), aber kein Ausgleichsbetrag

  • im Sanierungsgebiet:

Ausgleichsbetrag, aber keine Ausbaubeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz (KAG SH)

Wer muss zahlen:

Alle Eigentümer der im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke sind ausgleichspflichtig. Auch hier besteht ein wesentlicher Unterschied zum Erschließungs- und Ausbaubeitragsrecht. Bei Erschließungs- oder Ausbaumaßnahmen werden nur die Eigentümer zur Zahlung herangezogen, die mit ihrem Grundstück an der neuen Erschließungsstraße bzw. an der ausgebauten Straße anliegen. Die Pflicht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet besteht dagegen auch für die Eigentümer, vor deren Haustür nicht gebaut wurde. Voraussetzung ist nur, dass durch die Sanierung eine Werterhöhung ihres Grundstückes eingetreten ist.

Auf welcher Grundlage wird der zu zahlende Betrag ermittelt:

KAG:                    Kosten der Erschließungsmaßnahme

Ausgleichsbetrag: festgestellte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen)

 

 

Erläuterung der Ausgleichsbeiträge

Bauabschnitte "Zentraler Einkaufsbereich/Grubenstraße"

1. Wer muss den Ausgleichsbetrag bezahlen?

Ausgleichsbeträge müssen von den Eigentümern in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bezahlt werden, wenn sich der Wert ihres Grundstückes durch die Sanierung erhöht hat.

Alle Eigentümer der im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke sind unabhängig davon ausgleichspflichtig, ob ihr jeweiliges Grundstück von einer bestimmten Straße, die saniert wird, erreichbar ist. Auch hier besteht ein wesentlicher Unterschied zum Ausbaubeitragsrecht. Bei Erschließungs- oder Ausbaumaßnahmen werden nur die Eigentümer zur Zahlung herangezogen, die mit ihrem Grundstück an der neuen Erschließungsstraße bzw. an der ausgebauten Straße anliegen. Die Pflicht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet besteht dagegen auch für die Eigentümer, vor deren Haustür nicht gebaut wurde. Voraussetzung ist nur, dass durch die Sanierung eine Werterhöhung ihres Grundstückes eingetreten ist.

2. Warum müssen Ausgleichsbeträge gezahlt werden?

Durch die Gesamtmaßnahme der Sanierung wird der Stadtteil aufgewertet und gewinnt an Attraktivität. Wohn- und Geschäftswert und somit auch die Bodenwerte werden in der Folge voraussichtlich ansteigen. In das Sanierungsgebiet fließt viel öffentliches Geld.

Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass im Sanierungsgebiet zur Mitfinanzierung von Sanierungskosten, die sonst von der Allgemeinheit zu tragen wären, Ausgleichsbeträge erhoben werden. Die Eigentümer sollen also an den Kosten mit beteiligt werden.

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die städtebauliche Sanierung grundsätzlich zu einer Werterhöhung der innerhalb des Sanierungsgebietes liegenden Grundstücke führt. Diese sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen werden als Ausgleichsbeträge abgeschöpft. Die Beträge werden durch die Stadt von Ihnen als Eigentümer/innen erhoben. Dies schreibt § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch vor, und hier gibt es auch keinen Ermessensspielraum.

3. Müssen Eigentümer/innen außerhalb des Sanierungsgebietes auch zahlen?

Im Stadtgebiet außerhalb des Sanierungsgebietes werden keine Ausgleichsbeträge erhoben. Allerdings sind von diesen Eigentümer/innen stattdessen Ausbaubeiträge nach Kommunalabgabengesetz und der dazugehörigen städtischen Satzung zu zahlen, um dort die Kosten im öffentlichen Raum mitzufinanzieren.

4. Wie wird die Werterhöhung des Grundstückes, der Ausgleichsbetrag, ermittelt?

Einige Eigentümer mögen bezweifeln, dass durch die Sanierung eine Werterhöhung ihres Grundstückes eingetreten ist. Das ist verständlich, denn einerseits führt die Werterhöhung unweigerlich zu einer Zahlungsverpflichtung, andererseits ist diese Werterhöhung für den Eigentümer nicht immer sofort und unmittelbar festzustellen. Wer sein Grundstück selbst nutzt, wird eine Werterhöhung kaum bemerken. Außerdem führt auch die allgemeine Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt in der Regel zu Erhöhungen der Verkaufs- und Mietpreise. Diese Erhöhung ist jedoch nicht durch die Sanierung entstanden. Sie kann und darf deshalb nicht durch den Ausgleichsbetrag abgeschöpft werden. Der Ausgleichsbetrag muss – so steht es im Gesetz – der durch die Sanierung eingetretenen Werterhöhung entsprechen. Wie hoch dieser Betrag ist, lässt sich in den allermeisten Fällen nur durch eine gutachterliche Untersuchung feststellen. Der Gutachter muss dabei zwei Werte ermitteln. Zunächst ist festzustellen, welchen Wert das Grundstück haben würde, wenn eine Sanierung nicht beabsichtigt und nicht durchgeführt worden wäre. Dieser fiktive Wert wird vom Gesetzgeber als Anfangswert bezeichnet. Dann ist der Wert zu ermitteln, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes für das Grundstück ergibt. Dieser Wert ist der Endwert. Beide Werte sind für den gleichen Zeitpunkt – das Ende der Sanierungsdurchführung – festzustellen. Sofern die Sanierungsmaßnahmen noch nicht vollständig durchgeführt sind, sind das Risiko für den weiteren Vollzug des noch vorgesehenen Maßnahmenprogramms und die Wartezeit bis zu dessen Abschluss angemessen zu berücksichtigen, soweit dadurch Bodenwertsteigerungen erst zukünftig bewirkt werden.

Der Differenzbetrag zwischen Anfangswert und Endwert – ggf. gemindert um Anrechnungsbeträge – bezogen auf die Grundstücksgröße ergibt den vom Eigentümer zu zahlenden Ausgleichsbetrag.

5. Wer ermittelt die Höhe des Ausgleichbetrages?

Für die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte sind grundsätzlich die in den Kreisen eingerichteten Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zuständig. Der Gutachterausschuss ist ein Gremium aus unabhängigen Fachleuten, die besonderen Sachverstand zu Fragen der Grundstücks- und Gebäudebewertung besitzen, insbesondere den örtlichen Grundstücksmarkt kennen (wie z. B. Makler, Architekten, Bankkaufleute, Mitarbeiter der Liegenschaftsverwaltung u. a.). Dessen Geschäftsstelle ist bei der Kreisverwaltung oder dem zuständigen Katasteramt eingerichtet. Sie bereitet die Sitzungen des Gremiums vor und führt dessen Geschäfte. Zuständig für die Bewertung in Mölln ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herzogtum Lauenburg.

6. Wann muss/kann der Ausgleichsbetrag gezahlt werden?

Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (Aufhebung der Sanierungssatzung) zu entrichten, er wird durch Bescheid der Stadt festgesetzt und ist einen Monat nach der Zustellung fällig. Bevor der Ausgleichsbetrag festgesetzt wird, wird dem Grundstückseigentümer in Form einer schriftlichen Anhörung Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der Wertermittlung seines Grundstücks gegeben. Vor Abschluss der Sanierung besteht die Möglichkeit einer vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages, die vom Grundstückseigentümer beantragt werden muss. Auf Antrag des Grundstückseigentümers besteht die Möglichkeit, dass der Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umgewandelt wird.

Bodenwertsteigerung im Sanierungsgebiet
Bodenwertsteigerung im Sanierungsgebiet

Nähere Information

Für Fragen zu diesen Themen steht Ihnen der Fachdienst Planung zur Verfügung.